其实来说普天之下,各个国家的房地产估值方式,说到底都差不多,不外乎这几条:
1、生产力
这里的生产力说的是广义生产力,也就是表现在这个地方的人能挣多少钱。挣的钱少的,教育养老公共设施都会不足,甚至有犯罪率升高的危险。毕竟,房子是一种消费性服务,买得起或者租得起的前提是有收入。
2、需求量 / 供给量
这里主要看的是第一,人口有没有流入或者流出。一个人口增长甚至吸收其他地方人迁移过来,才有较好的需求量。如果人都在离开某一个地方,那么根本没必要继续造房子。供给量主要是看这种政策是否限制了房产数量的增加,这里有五花八门各种政策,就不一一列举了。
3、货币政策和预期
这里主要看的是利率对比通胀率。比如中国曾经一度容忍较高的通胀率,那么票子毛掉的长期结果就是房价上涨。当然,因为所有的价格都包含了对于未来的预期,所以这点也是重要的房价构成部分之一。
那么,对于北美的房产来说,广义来讲,意味着什么?
首先生产力的上升,也就是每年2-3%左右,加上人口增长2%,加上通胀率2-3%,最后也就是7-8%的回报率。
但地价税要扣去1%左右,扣去房屋损耗每年1%左右,每年管理费等1%左右,回报率剩下4-5%。
4-5%回报率差不多就是20-25年的租金税前价格(因为你自己住的话,租金等于免税)。
狭义来说,地区可以有各种限制建造的政策,也有有些好的地区变差,或者差的地方变好,不一而足。
但总的来说,因为购买房产非常简单,而且比如美国有30年定息利率,利率降了还能再次融资,所以一般来说,通过房产投资要发大财的话,一般需要加大杠杆买从差变好的社区,但这不容易,因为一般这么做需要杠过一个几年的经济周期。
43人评论了“北美房产定价估值”
今天把节后补仓的油气出了1/3,昨天出了1/3。基本空仓,短期观望。
抄底医药快破产了,啊啊啊