北美房产定价估值

其实来说普天之下，各个国家的房地产估值方式，说到底都差不多，不外乎这几条：

1、生产力

这里的生产力说的是广义生产力，也就是表现在这个地方的人能挣多少钱。挣的钱少的，教育养老公共设施都会不足，甚至有犯罪率升高的危险。毕竟，房子是一种消费性服务，买得起或者租得起的前提是有收入。

2、需求量 / 供给量

这里主要看的是第一，人口有没有流入或者流出。一个人口增长甚至吸收其他地方人迁移过来，才有较好的需求量。如果人都在离开某一个地方，那么根本没必要继续造房子。供给量主要是看这种政策是否限制了房产数量的增加，这里有五花八门各种政策，就不一一列举了。

3、货币政策和预期

这里主要看的是利率对比通胀率。比如中国曾经一度容忍较高的通胀率，那么票子毛掉的长期结果就是房价上涨。当然，因为所有的价格都包含了对于未来的预期，所以这点也是重要的房价构成部分之一。

那么，对于北美的房产来说，广义来讲，意味着什么？

首先生产力的上升，也就是每年2-3%左右，加上人口增长2%，加上通胀率2-3%，最后也就是7-8%的回报率。

但地价税要扣去1%左右，扣去房屋损耗每年1%左右，每年管理费等1%左右，回报率剩下4-5%。

4-5%回报率差不多就是20-25年的租金税前价格（因为你自己住的话，租金等于免税）。

狭义来说，地区可以有各种限制建造的政策，也有有些好的地区变差，或者差的地方变好，不一而足。

但总的来说，因为购买房产非常简单，而且比如美国有30年定息利率，利率降了还能再次融资，所以一般来说，通过房产投资要发大财的话，一般需要加大杠杆买从差变好的社区，但这不容易，因为一般这么做需要杠过一个几年的经济周期。